税金で手残りが消える
減価償却が切れた途端にデッドクロス。黒字なのに現金が回らない年が来ても、表面利回りでは気づけません。
ヒラカワ会計事務所監修 ｜ 不動産投資シミュレーター
その物件、
買っていい？を
30年先まで見通す。
購入・保有・売却の30年。税引後キャッシュフローと投資指標・100点の総合スコアを、税理士の計算ロジックで試算します。勘や営業トークではなく、数字で投資判断を。
SALE12月31日まで 月額
ACTUAL PRODUCT SCREENサンプル試算画面
税務（減価償却・譲渡税）まで反映 ／ 5ステップ入力 ／ A4試算書をPDF出力
SCROLL ↓01 / THE QUESTION
表面利回りだけでは、
その投資の「ほんとう」は見えない。
広告に並ぶのは購入時の表面利回り。けれど投資の成否を決めるのは、税金まで引いたあとに手元に残るお金と、売却までを含めたトータルの損益です。
売り時がわからない
短期譲渡か長期か、ローン残債と簿価のクロスはいつか。出口を見ずに買うと、いちばん損な年に手放すことになりがちです。
物件を比べられない
条件のちがう複数物件を、同じ土俵で比較するのは至難。営業資料のいいとこ取りに流されてしまいます。
02 / CAPABILITIES
投資判断に必要なものを、
一画面に。
物件情報を入れるだけで、30年分のキャッシュフロー・指標・スコア・出口戦略までを自動で算出。あとは「買うか・見送るか」を決めるだけ。
01
30年キャッシュフロー
家賃 → 運営費 → 返済 → 税金 → 税引後の手残りまで、毎年の流れを30年分。空室・家賃下落も織り込みます。
02
投資指標を一画面
表面／NOI利回り・FCR・CCR・DCR・LTV・IRR・イールドギャップ。借入の健全性と収益力をひと目で。
03
100点の総合スコア
複数の指標を総合して100点満点で採点。どこが弱点で、何を直せば良くなるかの改善ポイントも提示します。
04
売却出口シミュレーション
1〜30年の各売却年で手残りと税金を試算。デッドクロス・クロスポイントから「売り時の目安」を可視化。
05
物件をならべて比較
保存した物件を最大4件、同じ指標で横並び比較。条件のちがう候補も、スコアでフェアに選べます。
06
PDF・CSV出力
A4の試算書としてPDF出力、明細はCSVに。融資相談や提案資料に、そのまま使える体裁で。
03 / THE PRODUCT
結果は、この一枚で。
サンプルの試算結果を見てみてください。スコア・指標・キャッシュフローが一画面で読み解けます。
REAL INTERFACE
購入から出口まで、
数字のつながりが見える。
同じ物件でも、税金と出口まで入れて初めて見えてくる景色があります。ミトオシは、その景色を一枚にまとめます。
実際のサンプル試算をログイン不要で見る※ 表示はサンプルの試算例です。実在の物件ではなく、将来の収益・投資成績を保証するものではありません。
FROM FEELING TO FIGURES
「なんとなく良さそう」から、
「数字で、買っていい」へ。
04 / BUILT BY A TAX ACCOUNTANT
なぜ、税理士が
つくると違うのか。
不動産投資の損益を分けるのは「税金」です。ミトオシは税務の定数とロジックを税理士が正本として管理し、税制改正にも追従。市販の概算ツールでは曖昧になりがちな部分を、実務の精度で計算します。
15年+
不動産税務に携わる
業界歴15年以上の実務知見
減価償却を、構造・中古まで正しく
建物は定額、設備は定率／定額、中古は簡便法。構造（RC・木造ほか）に応じた耐用年数で、年ごとの償却を精緻に計算します。
個人は累進、法人は実効税率で
個人は所得税の累進＋住民税＋復興特別所得税、法人は概算実効税率（3段階）。他の所得との損益通算・純損失の繰越も反映します。
譲渡税まで含めた「出口の手残り」
短期39.63%／長期20.315%、5年1月1日基準。建物取得費は固定資産税評価額で按分。売却益の課税まで含めて、本当の累計損益を出します。
05 / HOW IT WORKS
入力は、5ステップだけ。
画面の案内にそって入れるだけ。入力は自動保存され、途中で閉じても大丈夫。金額の単位は千円です。
基本情報
個人／法人・取得時期・構造・物件価額と内訳
評価額・家賃
固定資産税評価額・固都税・満室家賃・運営費
取得費・按分・償却
仲介手数料・諸費用・建物按分・設備償却
融資・所得
借入条件・返済方法・他の所得・繰越控除
売却
売却年・価額・利回り逆算・年次変化率
ON YOUR PHONE
スマホでも使えますか？
はい。ブラウザで動作し、ホーム画面に追加するとアプリのように全画面で起動します。外出先や物件の内見時にもその場で試算できます。06 / PRICING
料金プラン
全機能をそのまま。顧問先のお客様は無料でご利用いただけます。
個人プラン
SALE 12月31日まで¥4,980¥2,980／月
年額 ¥49,800 → ¥29,800（2ヶ月分お得）／全機能
2026年12月31日までのお申し込みは、その後もこの価格
- 全機能を利用可能
- 保存・比較・CSV・印刷
- いつでも解約可
顧問先プラン
無料
ヒラカワ会計事務所の顧問先様向け
- 全機能を無料でご利用
- アカウントは事務所が発行
- 招待制
事務所プラン
お問い合わせ
将来提供予定
- 複数アカウントの発行・管理
- 顧問先への配布に
- 席数に応じた料金
※ 本ツールの試算は入力条件にもとづくもので、将来の収益・投資成績を保証するものではありません。実際の税額・ご申告は当事務所にご相談ください。価格は税込・予告なく改定する場合があります。
07 / FAQ
よくあるご質問
使い方や試算について、よくいただくご質問をまとめました。
はい。5ステップの案内に沿って入力するだけで結果が出ます。表面利回り・DCR・累計損益などの用語には解説を用意しているので、はじめての方でも読み解けます。
税務の定数とロジックは税理士が正本として管理しています。ただし結果は入力した前提条件にもとづく試算であり、将来の収益を保証するものではありません。実際の税額・ご申告は当事務所にご相談ください。
個人プランはどなたでも料金ページからお申し込みいただけます。ヒラカワ会計事務所の顧問先様には、事務所が無料アカウントを発行します（招待制）。
はい。ブラウザで動作し、ホーム画面に追加するとアプリのように全画面で起動します。外出先や物件の内見時にもその場で試算できます。
結果はA4サイズのPDFとして印刷・保存でき、明細はCSVでも出力できます。融資相談や顧問先への提案資料に、そのままお使いいただけます。
START WITH THE SAMPLE
その物件の「答え合わせ」を、
今すぐ。
サンプルの試算結果はログインなしでご覧いただけます。ご自身の物件で試すには、料金ページからお申し込みいただくか、ヒラカワ会計事務所までお問い合わせください。