これはサンプルの試算結果です。 ご自身の物件で試すには5ステップ入力するだけで、30年の税引後キャッシュフロー・投資指標・総合スコアが出ます。
ヒラカワ会計事務所
不動産投資 試算書
【サンプル】中古ワンルーム（区分・個人）
作成日 2026/10/17
MITOSHI
- 事業主体
- 個人／RC造
- 物件価額
- 15,000 千円
- 総投資額
- 16,099 千円
- 借入
- 12,000 千円（LTV 80.00％）
- 想定売却
- 10年目
サマリー
Summary10年目に売却した場合総合スコア要検討（基準未満）
23/ 100
累計損益（トータル）
-543 千円
年平均利回り -1.36％／年
購入時 自己資金
4,099 千円
総投資額 16,099 千円
満室表面利回り
6.00％
NOI利回り 3.51％
保有時 税引後CF累計
583 千円
10年保有
売却時 手残り（税引後）
2,973 千円
長期譲渡 20.32％
DCR（債務回収比率）
1.10
LTV 80.00％
判定：要検討主な課題 自己資金回収期間
入力条件サマリー（試算の前提）
Input assumptions- 事業主体
- 個人 ／ 構造 RC造 ／ 用途 住宅系
- 購入・建築
- 購入 2026年4月 ／ 建築 2012年1月
- 売主の区分
- 課税事業者（建物価額は税込・内消費税を控除して仲介手数料を算定）
- 物件価額
- 15,000 千円（建物 10,000 千円／土地 5,000 千円）
- 固定資産税評価額
- 建物 7,000 千円／土地 4,000 千円
- 建物按分
- 固定資産税評価額で按分
- 償却
- 建物 35年（中古＝簡便法・定額）／設備 15.00％・15年・定額
- 保険
- 火災 100 千円／5年（年 20 千円） ／ 地震 80 千円／5年（年 16 千円）
- リフォーム・新築費用
- なし
- 土地・戸数
- 面積未入力 ／ 1戸 ※ 全面積を小規模住宅用地として概算（200㎡/戸超があると固都税が過少）
- 固定資産税＋都計税
- 132 千円／年（取得年は計上なし）
- 家賃
- 満室 900 千円 ／ 現状 900 千円
- 運営前提
- 管理費 5.00％ ／ 修繕費 3.00％ ／ 空室 5.00％ ／ 家賃下落 1.00％／年
- 運営費（実額）
- その他 60 千円 ／ 共用部光熱 0 千円 ／ EV保守 0 千円 ／ 広告料 1ヶ月/回転（平均入居 4年）
- 大規模修繕
- 設定なし
- 借入
- 12,000 千円（LTV 80.00％） ／ 元利均等返済
- 所得
- 青色控除 65万円 ／ 他の所得 5,000 千円
- 想定売却
- 10年目 ／ 価額 13,000 千円 ／ 変化率 0.00％／年
取得時費用（初期費用と総投資額）
Acquisition costs総投資額
16,099 千円
購入時自己資金
4,099 千円
総借入額
12,000 千円
借入金比率（LTV）
80.00％
借入 ÷ 物件価額
建物取得費
9,883 千円
うち設備
1,482 千円
土地取得費
5,648 千円
建物 内消費税
909 千円
仲介手数料
531 千円
登録免許税
268 千円
不動産取得税
270 千円
1年目費用合計
568 千円
融資条件・融資状況
Financing details借入借入額 12,000 千円期間 35年元利均等返済
| 段階金利(%) | 1年 | 2年 | 3年 | 4年 | 5年 | 6-10 | 11-15 | 16-20 | 21-25 | 26-30 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 年利 | 2.0 | 2.0 | 2.0 | 2.0 | 2.0 | 2.0 | 2.0 | 2.0 | 2.0 | 2.0 |
繰上返済：なし
総借入額
12,000 千円
借入金比率（LTV）
80.00％
借入 ÷ 物件価額
購入時 自己資金
4,099 千円
初年度 年間返済
358 千円
総返済額（30年）
14,192 千円
うち総利息
4,567 千円
自己資金回収期間
77.3 年
※ 年末残高の推移は下の「グラフ（ローン残高）」を参照。デッドクロス（減価償却＜元金返済）は売却表の◎印を参照。
投資指標
Indicators ・2年目基準満室表面利回り
6.00％
満室時の年間家賃 ÷ 物件価額
純収益利回り（NOI）
3.51％
平準NOI ÷ 物件価額
FCR（総収益率）
3.27％
平準NOI ÷ 総投資額（諸費用・リフォーム等込み）
CCR（自己資金配当率）
1.22％
平準の税引前CF ÷ 自己資金
K%（ローン定数）
4.04％
年間元利返済 ÷ 前年末の借入残高
DCR（債務回収比率）
1.10
平準NOI ÷ 年間元利返済
購入時自己資金
4,099 千円
物件価額＋諸費用＋リフォーム等−借入
自己資金回収期間
77.3 年
自己資金 ÷ 平準の税引後CF
積算評価額
12,571 千円
固定資産税評価額（建物＋土地）× 8/7
積算 / 物件価額
83.81％
積算評価額 ÷ 物件価額
イールドギャップ（FCR−K%）
-0.76％
FCR − K%
損益分岐入居率（BER）
88.44％
（平準の運営費 ＋ 年間元利返済）÷ 満室家賃
IRR（10年売却）
-1.59％
※ 算式中の「平準」は、大規模修繕（数年に一度の一時費用）の凹みを戻した値。 収益系（NOI利回り・FCR・CCR・K%・DCR・イールドギャップ・BER・自己資金回収期間）は2年目基準で算定しているため、 上のキャッシュフロー表の1年目の数字とは一致しない。満室表面利回り・LTV・積算評価額・購入時自己資金は 取得時点の値で、年次によらない。
キャッシュフロー（30年）
Cash flow→ 横にスクロールできます
| 年 | 家賃 | 費用 | NOI | 償却 | 利息 | 元金 | 課税所得 | 税金 | 税引前CF | 税引後CF | ATCF累計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 675 | 708 | -33 | 257 | 179 | 179 | -469 | -133 | 177 | 310 | 310 |
| 2 | 846 | 319 | 527 | 343 | 234 | 243 | -50 | -3 | 50 | 53 | 363 |
| 3 | 838 | 319 | 519 | 343 | 229 | 248 | -53 | -4 | 42 | 46 | 409 |
| 4 | 830 | 313 | 517 | 343 | 224 | 253 | -50 | -3 | 40 | 43 | 452 |
| 5 | 821 | 313 | 508 | 343 | 219 | 258 | -54 | -5 | 31 | 36 | 488 |
| 6 | 813 | 313 | 500 | 343 | 214 | 263 | -57 | -6 | 23 | 29 | 517 |
| 7 | 805 | 307 | 498 | 343 | 209 | 268 | -54 | -5 | 21 | 26 | 543 |
| 8 | 797 | 307 | 490 | 343 | 203 | 274 | -56 | -6 | 13 | 19 | 562 |
| 9 | 789 | 307 | 482 | 343 | 198 | 279 | -59 | -7 | 5 | 12 | 574 |
| 10 | 781 | 302 | 479 | 343 | 192 | 285 | -56 | -7 | 2 | 9 | 583 |
| 11 | 773 | 302 | 471 | 343 | 186 | 291 | -58 | -8 | -6 | 2 | 585 |
| 12 | 766 | 302 | 464 | 343 | 180 | 297 | -59 | -8 | -13 | -5 | 580 |
| 13 | 758 | 297 | 461 | 343 | 175 | 303 | -57 | -8 | -17 | -9 | 571 |
| 14 | 750 | 297 | 453 | 343 | 168 | 309 | -58 | -9 | -24 | -15 | 556 |
| 15 | 743 | 297 | 446 | 343 | 162 | 315 | -59 | -9 | -31 | -22 | 534 |
| 16 | 735 | 292 | 443 | 261 | 156 | 321 | 0 | 0 | -34 | -34 | 500 |
| 17 | 728 | 292 | 436 | 244 | 149 | 328 | 0 | 0 | -41 | -41 | 459 |
| 18 | 721 | 292 | 429 | 244 | 143 | 334 | 0 | 0 | -48 | -48 | 411 |
| 19 | 714 | 288 | 426 | 244 | 136 | 341 | 0 | 0 | -51 | -51 | 360 |
| 20 | 706 | 288 | 418 | 244 | 129 | 348 | 0 | 0 | -59 | -59 | 301 |
| 21 | 699 | 288 | 411 | 244 | 122 | 355 | 0 | 0 | -66 | -66 | 235 |
| 22 | 692 | 284 | 408 | 244 | 115 | 362 | 0 | 0 | -69 | -69 | 166 |
| 23 | 685 | 284 | 401 | 244 | 108 | 369 | 0 | 0 | -76 | -76 | 90 |
| 24 | 679 | 284 | 395 | 244 | 100 | 377 | 0 | 0 | -82 | -82 | 8 |
| 25 | 672 | 280 | 392 | 244 | 93 | 384 | 0 | 0 | -85 | -85 | -77 |
| 26 | 665 | 280 | 385 | 244 | 85 | 392 | 0 | 0 | -92 | -92 | -169 |
| 27 | 658 | 280 | 378 | 244 | 77 | 400 | 0 | 0 | -99 | -99 | -268 |
| 28 | 652 | 277 | 375 | 244 | 69 | 408 | 0 | 0 | -102 | -102 | -370 |
| 29 | 645 | 277 | 368 | 244 | 61 | 416 | 0 | 0 | -109 | -109 | -479 |
| 30 | 639 | 277 | 362 | 244 | 52 | 425 | 0 | 0 | -115 | -115 | -594 |
単位：千円。固定資産税は建物分を3年ごとの評価替えで経年逓減（構造別年率・20%下限の簡易近似）、土地分は横ばい。
（畳んでいても印刷・PDFには出ます）運営費の内訳（単位：千円）。取得年は固都税なし・取得費（諸費用）を計上。大規模修繕（修繕費分）は周期年にまとめて計上（月割なし）。資本化した分は上のCF表「償却」に計上されます。 ※端数処理により各項目の表示合計が「費用 計」と数千円ずれる場合があります。
| 年 | 固定資産税 | 管理費 | 修繕(小) | 広告料 | 保険 | その他 | 取得費 | 費用 計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 0 | 34 | 20 | 14 | 27 | 45 | 568 | 708 |
| 2 | 132 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 319 |
| 3 | 132 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 319 |
| 4 | 126 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 313 |
| 5 | 126 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 313 |
| 6 | 126 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 313 |
| 7 | 120 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 307 |
| 8 | 120 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 307 |
| 9 | 120 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 307 |
| 10 | 115 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 302 |
| 11 | 115 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 302 |
| 12 | 115 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 302 |
| 13 | 110 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 297 |
| 14 | 110 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 297 |
| 15 | 110 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 297 |
| 16 | 105 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 292 |
| 17 | 105 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 292 |
| 18 | 105 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 292 |
| 19 | 101 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 288 |
| 20 | 101 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 288 |
| 21 | 101 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 288 |
| 22 | 97 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 284 |
| 23 | 97 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 284 |
| 24 | 97 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 284 |
| 25 | 94 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 280 |
| 26 | 94 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 280 |
| 27 | 94 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 280 |
| 28 | 90 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 277 |
| 29 | 90 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 277 |
| 30 | 90 | 45 | 27 | 19 | 36 | 60 | — | 277 |
不動産売却（出口・1〜30年目）
Sale of real estate10年目（2035）想定売却年
売却価額13,000 千円譲渡税61 千円売却時 手残り2,973 千円累計損益-543 千円
15年目（2040）売り時の目安 ◎
売却価額13,000 千円譲渡税403 千円売却時 手残り4,144 千円累計損益579 千円
30年目（2055）損益最大 ★
売却価額13,000 千円譲渡税1,138 千円売却時 手残り8,972 千円累計損益4,279 千円
↓ 全年の明細は横にスクロールできます
| 売却年(西暦) | 売却価額 | 売却時表面利回り | 費用 | 借入残高 | 簿価 | 売却益 | 税率 | 譲渡税 | 税引後CF | 累計損益 | 利回り/年 | IRR |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1（2026）(短) | 13,000 | 6.92％ | 505 | 11,821 | 15,274 | -2,779 | 39.63％ | 0 | 674 | -3,115 | -101.33％ | -75.99％ |
| 2（2027）(短) | 13,000 | 6.85％ | 505 | 11,578 | 14,931 | -2,436 | 39.63％ | 0 | 917 | -2,819 | -39.30％ | -47.43％ |
| 3（2028）(短) | 13,000 | 6.79％ | 515 | 11,331 | 14,588 | -2,103 | 39.63％ | 0 | 1,154 | -2,536 | -22.50％ | -30.31％ |
| 4（2029）(短) | 13,000 | 6.72％ | 515 | 11,078 | 14,245 | -1,760 | 39.63％ | 0 | 1,407 | -2,240 | -14.57％ | -19.99％ |
| 5（2030）(短) | 13,000 | 6.65％ | 515 | 10,820 | 13,902 | -1,417 | 39.63％ | 0 | 1,665 | -1,946 | -9.99％ | -13.54％ |
| 6（2031）(短) | 13,000 | 6.58％ | 515 | 10,557 | 13,559 | -1,074 | 39.63％ | 0 | 1,928 | -1,654 | -7.02％ | -9.27％ |
| 7（2032）(長) | 13,000 | 6.52％ | 515 | 10,289 | 13,216 | -731 | 20.32％ | 0 | 2,196 | -1,360 | -4.92％ | -6.30％ |
| 8（2033）(長) | 13,000 | 6.45％ | 515 | 10,015 | 12,873 | -388 | 20.32％ | 0 | 2,470 | -1,067 | -3.36％ | -4.16％ |
| 9（2034）(長) | 13,000 | 6.39％ | 515 | 9,736 | 12,530 | -45 | 20.32％ | 0 | 2,749 | -776 | -2.16％ | -2.59％ |
| 10（2035）(長) | 13,000 | 6.32％ | 515 | 9,451 | 12,187 | 298 | 20.32％ | 61 | 2,973 | -543 | -1.36％ | -1.59％ |
| 11（2036）(長) | 13,000 | 6.26％ | 515 | 9,160 | 11,844 | 641 | 20.32％ | 130 | 3,195 | -319 | -0.72％ | -0.83％ |
| 12（2037）(長) | 13,000 | 6.20％ | 515 | 8,864 | 11,501 | 984 | 20.32％ | 200 | 3,421 | -98 | -0.20％ | -0.23％ |
| 13（2038）(長) | 13,000 | 6.14％ | 515 | 8,561 | 11,158 | 1,327 | 20.00％ | 265 | 3,659 | 131 | 0.25％ | 0.27％ |
| 14（2039）(長) | 13,000 | 6.08％ | 515 | 8,252 | 10,815 | 1,670 | 20.00％ | 334 | 3,899 | 356 | 0.63％ | 0.67％ |
| 15（2040）(長) ◎ | 13,000 | 6.01％ | 515 | 7,938 | 10,472 | 2,013 | 20.00％ | 403 | 4,144 | 579 | 0.96％ | 0.99％ |
| 16（2041）(長) | 13,000 | 5.95％ | 515 | 7,616 | 10,211 | 2,274 | 20.00％ | 455 | 4,414 | 815 | 1.26％ | 1.27％ |
| 17（2042）(長) | 13,000 | 5.89％ | 515 | 7,289 | 9,967 | 2,518 | 20.00％ | 504 | 4,692 | 1,052 | 1.53％ | 1.51％ |
| 18（2043）(長) | 13,000 | 5.84％ | 515 | 6,954 | 9,723 | 2,762 | 20.00％ | 552 | 4,979 | 1,291 | 1.77％ | 1.70％ |
| 19（2044）(長) | 13,000 | 5.78％ | 515 | 6,613 | 9,479 | 3,006 | 20.00％ | 601 | 5,271 | 1,532 | 1.99％ | 1.87％ |
| 20（2045）(長) | 13,000 | 5.72％ | 515 | 6,265 | 9,235 | 3,250 | 20.00％ | 650 | 5,570 | 1,772 | 2.19％ | 2.00％ |
| 21（2046）(長) | 13,000 | 5.66％ | 515 | 5,910 | 8,991 | 3,494 | 20.00％ | 699 | 5,876 | 2,012 | 2.37％ | 2.12％ |
| 22（2047）(長) | 13,000 | 5.61％ | 515 | 5,548 | 8,747 | 3,738 | 20.00％ | 748 | 6,189 | 2,256 | 2.53％ | 2.21％ |
| 23（2048）(長) | 13,000 | 5.55％ | 515 | 5,179 | 8,503 | 3,982 | 20.00％ | 796 | 6,510 | 2,501 | 2.68％ | 2.29％ |
| 24（2049）(長) | 13,000 | 5.49％ | 515 | 4,802 | 8,259 | 4,226 | 20.00％ | 845 | 6,838 | 2,747 | 2.82％ | 2.35％ |
| 25（2050）(長) | 13,000 | 5.44％ | 515 | 4,418 | 8,015 | 4,470 | 20.00％ | 894 | 7,173 | 2,997 | 2.95％ | 2.41％ |
| 26（2051）(長) | 13,000 | 5.38％ | 515 | 4,025 | 7,771 | 4,714 | 20.00％ | 943 | 7,517 | 3,249 | 3.08％ | 2.45％ |
| 27（2052）(長) | 13,000 | 5.33％ | 515 | 3,625 | 7,527 | 4,958 | 20.00％ | 992 | 7,868 | 3,501 | 3.19％ | 2.49％ |
| 28（2053）(長) | 13,000 | 5.28％ | 515 | 3,217 | 7,283 | 5,202 | 20.00％ | 1,040 | 8,228 | 3,759 | 3.30％ | 2.52％ |
| 29（2054）(長) | 13,000 | 5.22％ | 515 | 2,800 | 7,039 | 5,446 | 20.00％ | 1,089 | 8,596 | 4,018 | 3.41％ | 2.54％ |
| 30（2055）(長) ★ | 13,000 | 5.17％ | 515 | 2,375 | 6,795 | 5,690 | 20.00％ | 1,138 | 8,972 | 4,279 | 3.51％ | 2.56％ |
◎ 売り時の目安は 15年目。減価償却による節税が効く最後の年で、16年目以降はデッドクロス（減価償却＜元金返済）となり税負担が増えます。
★ トータルの手残り（累計損益）が最大なのは 30年目（4,279 千円）。 長く持つほど総額は増えますが、1年あたりの効率（利回り/年）は低下します。
売却時表面利回り＝その年の下落後の満室想定家賃 ÷ 売却価額（入力の「想定売却利回り」は下落前の満室家賃基準のため一致しません）。 IRR＝自己資金ベースの内部収益率（その年に売却した場合・時間価値を反映）。(長)=長期譲渡20.315%／(短)=短期39.63%。単位：千円。
（畳んでいても印刷・PDFには出ます）売却諸費用の内訳（単位：千円）。仲介手数料（税込）＋売買契約書の印紙税。
| 売却年 | 仲介手数料 | 印紙税 | 費用 計 |
|---|---|---|---|
| 1 | 495 | 10 | 505 |
| 2 | 495 | 10 | 505 |
| 3 | 495 | 20 | 515 |
| 4 | 495 | 20 | 515 |
| 5 | 495 | 20 | 515 |
| 6 | 495 | 20 | 515 |
| 7 | 495 | 20 | 515 |
| 8 | 495 | 20 | 515 |
| 9 | 495 | 20 | 515 |
| 10 | 495 | 20 | 515 |
| 11 | 495 | 20 | 515 |
| 12 | 495 | 20 | 515 |
| 13 | 495 | 20 | 515 |
| 14 | 495 | 20 | 515 |
| 15 | 495 | 20 | 515 |
| 16 | 495 | 20 | 515 |
| 17 | 495 | 20 | 515 |
| 18 | 495 | 20 | 515 |
| 19 | 495 | 20 | 515 |
| 20 | 495 | 20 | 515 |
| 21 | 495 | 20 | 515 |
| 22 | 495 | 20 | 515 |
| 23 | 495 | 20 | 515 |
| 24 | 495 | 20 | 515 |
| 25 | 495 | 20 | 515 |
| 26 | 495 | 20 | 515 |
| 27 | 495 | 20 | 515 |
| 28 | 495 | 20 | 515 |
| 29 | 495 | 20 | 515 |
| 30 | 495 | 20 | 515 |
総合評価・スコア（10年目売却）
Comprehensive evaluation総合スコア
23/ 100
要検討（基準未満）
10指標×各10点。60点以上で購入検討の目安（評価ランク D）。
所有時 税引後CF累計
583 千円
売却 税引後CF
2,973 千円
累計損益（売却込み）
-543 千円
累計損益（1年あたり）
-56 千円
年平均利回り
-1.36％
改善ポイント（優先度順）
- 自己資金回収期間取得価額0.0 / 10
自己資金を回収するまでの期間が長めです。
対策 取得価額の引き下げや自己資金の調整で、回収を早められます。
- 累計損益(年)売却前提0.0 / 10
保有から売却までを通じた1年あたりの累計損益が小さい状態です。
対策 取得価額・家賃・売却前提のいずれかを見直すと、トータルの成績が改善します。
- IRR（内部収益率）売却前提0.0 / 10
自己資金ベースの内部収益率（IRR）が低めです。投下資金が時間に見合うリターンを生んでいません。
対策 取得価額の引き下げ・売却時期の見直し・自己資金と借入のバランス調整でIRRが改善します。
- 所有時税引前CF借入条件1.0 / 10
保有中の税引前キャッシュフローが薄く、返済負担が収益を圧迫しています。
対策 借入金額・期間・金利などの融資条件を見直すと、毎年の手残りが改善します。
出口比較（売却年 × 価格前提）いつ・どの値動き想定で売ると有利か
各セル＝累計損益（トータルの手残り）と年平均利回り。★＝最有利の組み合わせ。 売却価額は「年次変化率」で各年へ反映（例 −2%/年＝毎年2%下落）。各年の手残り・IRR の詳細は上の「売却（出口）」表をご覧ください。
| 価格前提＼売却年 | 5年 | 10年 | 15年 | 20年 |
|---|---|---|---|---|
| 現在(0.0%/年) | -1,946 千円 -9.99％/年 | -543 千円 -1.36％/年 | 579 千円 0.96％/年 | ★1,772 千円 2.19％/年 |
| −1%/年 | -2,441 千円 -12.54％/年 | -1,569 千円 -3.93％/年 | -741 千円 -1.23％/年 | 24 千円 0.03％/年 |
| −2%/年 | -2,922 千円 -15.01％/年 | -2,572 千円 -6.44％/年 | -2,105 千円 -3.48％/年 | -1,575 千円 -1.95％/年 |
最有利の出口：20年目・現在(0.0%/年)前提（累計損益 1,772 千円）。ただし価格前提は仮定であり、実際の売却価額は市況に依存します。
逆算：いくらまでなら買っていい？
目標を満たす上限の物件価額を試算します。家賃・売却価額・評価額は今の前提のまま、価額（と借入）だけ動かして探索します。
借入の扱い：
感度分析（シナリオ）前提が変わると結果がどう動くか
シナリオの振れ幅
| 項目 | 悲観 | 標準 | 楽観 |
|---|---|---|---|
| 前提（金利/空室/下落/売却変化） | 3% / 10.00％ / 2.00％ / -2.00％ | 2% / 5.00％ / 1.00％ / 0.00％ | 1.5% / 2.00％ / 0.50％ / 2.00％ |
| 累計損益（トータル） | -3,901 千円 | -543 千円 | 2,315 千円 |
| 年平均利回り | -9.76％ | -1.36％ | 5.79％ |
| 保有時 税引後CF累計 | -393 千円 | 583 千円 | 1,299 千円 |
| 売却時 手残り | 591 千円 | 2,973 千円 | 5,115 千円 |
影響度（前提を1つずつ動かしたときの累計損益の振れ幅・大きい順）
各前提を単独で動かしたときの累計損益（10年目売却）の変化。左＝悲観方向／右＝楽観方向。基準＝-543 千円。 一番上が「最も結果を左右する前提」です。
売却変化 ±2pt
悲観 -2,572 千円楽観 1,411 千円
金利 ±1pt
悲観 -1,372 千円楽観 457 千円
物件価額 ±5%
悲観 -1,284 千円楽観 165 千円
空室率 ±5pt
悲観 -811 千円楽観 -204 千円
家賃下落 ±1pt
悲観 -791 千円楽観 -214 千円
金利ブレークポイント：全借入の金利が今より約 +6.7pt 上がると初年度の税引後CFが赤字化します（1年目金利 2% → 約 8.7%）。
シナリオ表：振れ幅 標準（×1）／悲観＝金利+1pt・空室+5pt・家賃下落+1pt・売却変化−2pt／楽観＝金利−0.5pt・空室−3pt・下落−0.5pt・売却変化+2pt（売却年は基準のまま）。
グラフ
Graphs2本が交わる年がクロスポイント。税引後CF累計が借入金残高を上回り、累計の手残りで残債を返せる水準になります。
DCR＝運営の純収益÷返済（高いほど余裕。1.3以上が目安。1年目は取得時費用を除いた運営ベース）。返済比率＝返済額÷家賃（低いほど安全）。※ このグラフは各年の実額ベースなので、大規模修繕のある年は下がる。「投資指標」のDCRは2年目・大規模修繕を戻した平準値のため一致しない。
※ ブラウザのPDF印刷では、グラフの位置・大きさが多少ずれる場合があります。正確な数値は上の表をご確認ください。
用語の説明
Glossary- 満室表面利回り
- 満室時の年間家賃 ÷ 物件価額。物件のおおまかな収益力。
- 純収益利回り（NOI）
- 平準NOI ÷ 物件価額。運営費を引いた純収益ベース。実際の稼ぐ力に近い指標。
- FCR（総収益率）
- 平準NOI ÷ 総投資額（諸費用・リフォーム等込み）。投資全体に対する収益率。
- CCR（自己資金配当率）
- 平準の税引前CF ÷ 自己資金。出したお金に対する年間利回り。
- K%（ローン定数）
- 年間元利返済 ÷ 前年末の借入残高。借入のコスト率。FCRがこれを上回ると借入が収益を押し上げる。
- DCR（債務回収比率）
- 平準NOI ÷ 年間元利返済。1.3以上で返済に余裕、1未満は返済が収益を超え赤字。
- LTV（借入金比率）
- 借入 ÷ 物件価額。高いほど自己資金が少なくリスク高め。
- 自己資金回収期間
- 自己資金 ÷ 平準の税引後CF。出した自己資金を手残りで何年で回収できるか。短いほど良い。
- 積算評価額
- 固定資産税評価額（建物＋土地）× 8/7。土地・建物を積み上げて評価した額。融資・担保の目安。
- 積算 / 物件価額
- 積算評価額 ÷ 物件価額。100%未満なら価格が積算より割安。
- イールドギャップ（FCR−K%）
- FCR − K%。プラスで借入が収益を押し上げ、マイナスで逆効き。
- 損益分岐入居率（BER）
- （平準の運営費 ＋ 年間元利返済）÷ 満室家賃。何%入居すれば収支トントンか。低いほど空室・家賃下落に強い。100%超は満室でも赤字。
- IRR（内部収益率）
- お金の時間価値を考えた総合的な利回り。物件間の投資効率の比較に使う。
- 累計損益
- 保有中の手残り ＋ 売却の手残り − 自己資金 − 繰上返済累計。購入から売却までのトータル損益。
- 簿価
- （建物取得費 − 減価償却累計、下限0）＋ 大規模修繕の資本的支出の未償却残 ＋ 土地取得費。帳簿上の価額。売却益の計算基準。
- 売却益
- 売却価額 − 売却費用 − 簿価。これに譲渡税がかかる。
税務上の前提・注記
Tax assumptions & notes- 個人の譲渡損は分離課税のため、給与等の他の所得と損益通算できません（本試算の保有中の税は不動産所得分です）。
- 長期／短期譲渡の判定は「譲渡した年の1月1日時点で所有5年超」（暦年差6以上）で、取得した月は影響しません。
- 売却は各年の年末時点を想定し、売却年も家賃・経費・返済を通年で計上します。
- 投資指標（利回り・DCR・BER 等）は空室等が安定した状態を仮定し、原則2年目を基準に表示します。
- 65万円の青色申告特別控除は「事業的規模（概ね5棟10室）＋複式簿記＋電子申告（e-Tax）」が要件です。区分1室など事業的規模に満たない場合は原則10万円です。
- 個人の赤字年は、損失のうち土地取得のための負債利子相当分を損益通算・繰越控除の対象外としています（租税特別措置法41条の4）。
- 2016年4月以降に取得した建物附属設備は定率法が廃止されたため、定額法で計算します。
- 固定資産税（建物分）の経年逓減は構造別の年率による簡易近似です。土地分は横ばいとしています。
- 法人住民税の均等割（赤字でも年およそ7万円〜）は本試算に含めていません。
- 事業用・課税事業者の売却では建物分に消費税が課されますが、本試算には含めていません。
- 金額は名目値で表示し、物価変動（インフレ）は考慮していません（時間価値は IRR に反映）。
※ 本試算は一般的な前提に基づく概算です。実際の税額・適用は個別事情により異なります。詳細はヒラカワ会計事務所までご相談ください。