このツールは、物件の購入から保有・売却まで30年間のお金の流れ（キャッシュフロー）と、 表面利回り・DCR などの投資指標を試算するものです。 画面の案内にそって入力するだけで、税金（減価償却・譲渡税など）まで反映した結果が出ます。
※ 結果は前提条件にもとづく試算です。将来の収益を保証するものではありません。 実際の税額・ご申告は当事務所にご相談ください。
① ログイン
当事務所がお渡ししたメールアドレスとパスワードでログインしてください。 ログインできない場合は当事務所までご連絡ください（招待制のため、ご自身での新規登録はできません）。
② 物件情報を入力（5ステップ）
「シミュレーションを始める」から、5つのステップに分けて入力します。入力は自動で保存されるので、途中で閉じても大丈夫です。 金額の単位は千円（例：5,000万円＝50,000）です。
1
基本情報
個人／法人の別、購入・建築の時期、構造（RC・木造など）、物件価額、建物価額・土地価額の内訳。 建物＋土地が物件価額と合わないときは画面の「合計にそろえる」ボタンが使えます。
2
評価額・家賃
固定資産税評価額（建物・土地）、固定資産税（評価額から自動計算ボタンあり）、 満室時の年間家賃、管理費率・修繕費率などの運営費。
3
取得費用・按分・償却
仲介手数料（速算式で自動計算）、登記・諸費用、建物取得費の按分方法（迷ったら既定の「固定資産税評価額で按分」のままでOK。 契約書に建物・土地の金額が分かれて書いてある場合は「契約価額で按分」を選べます）、 設備の割合・償却年数。入力中、下に取得時費用の概算が表示されます。
4
融資・所得
借入金額・期間・金利・返済方法。個人の場合は青色申告特別控除や他の所得（給与など）も入力します。 赤字を翌年以降にくり越す「繰越控除」もここで選びます。
5
売却
何年目に、いくらで売る想定か。利回りからの逆算や、価格の年次変化率も指定できます。
③ 結果の見方
「シミュレーション実行」を押すと結果が表示されます。まず一番上のサマリー（累計損益）で、購入から売却までトータルで いくらプラス／マイナスになる見込みかを確認しましょう。続いて以下が並びます。
- 取得時費用：購入時にかかるお金（諸費用）の内訳と総投資額・自己資金。
- 投資指標：利回りや借入の健全性を示す指標（下の用語解説を参照）。
- 30年キャッシュフロー：毎年の家賃→費用→税金→税引後の手残りの推移。
- 不動産売却（出口）：売る年ごとの手残り・税金。
- 総合評価：保有中＋売却までを合わせたトータルの累計損益・利回り。
- 感度分析：悲観／標準／楽観の3シナリオで、金利や空室が変わった場合を比較。
- グラフ：キャッシュフローや手残りの推移を図で確認。
表面利回り
満室家賃 ÷ 物件価額。物件のおおまかな収益力。
NOI利回り
運営費を引いた純収益 ÷ 物件価額。実際の収益力に近い指標。
DCR（債務回収比率）
純収益 ÷ 年間返済額。1.3以上だと返済に余裕がある目安。
LTV（借入金比率）
借入 ÷ 物件価額。高いほど自己資金が少なく、リスクは高め。
累計損益
売却までを通じた手残りの合計から自己資金を引いた、トータルの損益。
税引後CF
家賃から費用・返済・税金を引いた、その年に手元に残るお金。
④ 保存・一覧・比較
結果画面で物件名をつけて保存すると、「保存した物件」から いつでも再表示・編集・削除できます。複数の物件を選んで比較ページで並べて見ることもできます（最大4件）。
⑤ 印刷・PDF保存
結果画面の「印刷」ボタンから、A4サイズで印刷・PDF保存ができます（操作ボタンは印刷に含まれません）。
ヒラカワ会計事務所 不動産投資シミュレーター（試算であり投資成績を確約するものではありません）